К 2012 году в инвестиционном портфеле Capitol Real Estate находился земельный участок площадью 250 кв. м в центре Кутаиси, на который распространялось государственное обязательство по строительству гостиницы. Компания Capitol Management приняла решение использовать данный актив и начать деятельность в сфере гостеприимства. На первом этапе компания тщательно изучила, какие бренды уже представлены в Грузии и строительство гостиниц какого типа было бы целесообразным. Для разработки оптимальной концепции и стратегического плана развития в сфере гостеприимства Capitol Management заказала исследование у компании Cushman & Wakefield, которое охватило всю территорию страны и включало анализ спроса, перспектив и потенциала развития туризма и гостиничного сектора. Исследование выявило необходимость соблюдения международных стандартов и присутствия международного бренда, а также определило ключевые локации для размещения гостиниц, среди которых оказался и Кутаиси.

Поскольку в тот период в регионах ощущалась нехватка гостиниц, компания Capitol Real Estate разработала план, ориентированный на развитие туризма не только в Батуми и Тбилиси, но и в других регионах страны. Одной из основных проблем было то, что международные гостиничные бренды, представленные в Грузии, отказывались предоставлять франшизу отелям с количеством номеров менее 100. Более того, они настаивали на соблюдении высоких стандартов, что делало инвестиционные объёмы таких проектов несопоставимыми с возможностями грузинского рынка. В случае с Кутаиси, перед Capitol Management стояли две ключевые задачи: найти международный бренд, готовый сотрудничать с гостиницей на 45 номеров, а также привлечь профессиональную управляющую компанию.

В ответ на эти вызовы, Capitol Management начала переговоры с одной из самых известных мировых гостиничных сетей — BWH℠ Hotels, с целью получения франшизы одного из её брендов. Учитывая быстрые темпы экономического роста в Грузии, компании удалось заинтересовать Best Western туристическим потенциалом страны. В результате была достигнута договорённость и подписан первый договор о сотрудничестве, предусматривающий открытие представительства сети Best Western в Грузии.

Параллельно были начаты переговоры с жителями, проживающими по соседству с участком. Переговоры завершились успешно, и в результате площадь земли была увеличена до 600 кв. м, что открыло возможность для строительства гостиницы на 45 номеров.

Во время планирования проекта Capitol Management провела исследование для определения целевых сегментов будущего отеля. Анализ выявил два основных сегмента: туристы, приезжающие в Кутаиси для осмотра достопримечательностей и отдыха, а также деловые гости, которые приезжали в город утром и уезжали после завершения своих дел. Команда сосредоточила усилия на удовлетворении потребностей именно этих двух групп, и маркетинговая концепция отеля была разработана в соответствии с их ожиданиями.

Best Western Kutaisi открылся в апреле 2017 года в живописном месте — рядом с Белым мостом. Здание отличается уникальным дизайном, сочетающим современный экстерьер и элементы старинного интерьера, что придаёт ему исторический облик. Это первый отель в Грузии, получивший название Best Western.

Реализация проекта

В процессе реализации проекта команда Capitol Management сделала ряд успешных шагов:

• Capitol Management начала переговоры с известной мировой сетью BWH℠ Hotels о получении франшизы (введении представительства) одного из их брендов;
• Земельный участок находился в историческом центре Кутаиси, в 50-метровой охранной зоне памятников культуры, рядом с объектами, имеющими статус культурного наследия. Параллельно государство осуществляло масштабные работы по реконструкции Кутаиси, поэтому, для строительства гостиницы на 6–7 этажей и 45 номеров, необходимо было соблюсти требования по сохранению архитектурного облика города, соответствию стилевым особенностям и согласованию проекта с местным самоуправлением. В этот процесс были активно вовлечены местные архитекторы;.
• Девелопмент проекта был передан компании Simetria, входящей в состав Capitol Management;
• В рамках реализации проекта была подписана сделка о 50% со-финансировании с Государственным партнерским фондом, а также привлечён частный партнёр-инвестор. Проект был успешно завершён совместными усилиями.
• Успешный рефинанс доли Партнёрского фонда был осуществлён при помощи кредитного ресурса от Ти-Би-Си Банка.

Награды

С момента начала работы трехзвёздочного отеля Best Western Kutaisi, он получил множество наград. Среди них:

• „Loved by Guests Award” winner by Hotels.com – 2021;  
• „Traveler Review Awards” by Booking.com – 2021;   
• „Standard Accommodation Award” finalist by Welcome to Georgia Awards – 2020;
• „Traveler Review Awards” by Booking.com – 2020;   
• „Quality & Service Award” by Best Western Hotels & Resorts – 2019;
• „Standard Accommodation Award” finalist by Welcome to Georgia Awards – 2019;
• „Certificate of Excellence” by TripAdvisor – 2018;   
• „Traveler Review Awards” by Booking.com – 2018;   
• „The Best Value - Standard Accommodation Award” finalist by Welcome to Georgia Awards – 2018;  
• National Tourism Award от Bank of Georgia и Welcome to Georgia 2017: победитель в номинации Самая быстрорастущая компания года среди среднего и малого бизнеса;
• International Hospitality Awards – 2019 год – финалист, Лучший бизнес-отель;     
• International Hospitality Awards – 2020 год — финалист, Лучший отель маленького города.                                                                                

Результаты проекта

Управление отелем осуществлялось совместной компанией Hotel Collection International Georgia, основанной Capitol Management и международной многобрендовой испанской компанией Hotel Collection International, специализирующейся на управлении отелями. Благодаря эффективному управлению, отель показывал высокий уровень доходности на общий объем инвестиций каждый год.

После пандемии портфель Capitol Real Estate изменился, и команда сочла целесообразным продать 50%-ю долю Best Western Kutaisi существующему партнеру. Сделка была заключена в мае 2023 года, и управление отелем было передано новой команде.

Ожидаемые результаты при планировании проекта:

• Индекс удовлетворённости гостей: 87,7%. из этого показателя особенно высоко были оценены: обслуживание — 87,9%, чистота — 87.7%;
• Внутренняя норма доходности капитала (IRR Equity – на основе месячных данных) — 13.6%;
• Внутренняя норма доходности проекта (IRR Project ) — 12.4%;
• Рентабельность инвестиций  (ROI) — 135%.